Bakgrunn for saken
Reguleringsplan for Heggen IV ble vedtatt 01.02.2018. Ved utarbeidelse av bestemmelsene ble de opprinnelige høydekotene benyttet som utgangspunkt. Bestemmelsene for frittliggende boligformål ble derfor splittet for «brattere» og «flatere» tomter. Nå når infrastrukturen er etablert og tiltak i terrenget er utført ser vi at dette blir en kunstig – og dermed forvirrende – splitting av ellers relativt like bestemmelser. Kommunen har fått tilbakemelding fra tomtekjøpere og utbyggere/arkitekter at det er komplisert å forstå hvilket regelsett for frittliggende boligbebyggelse de skal forholde seg til.
Terrenget i området har i hovedsak en hellingsgrad under 1:6. Kommunen ser derfor liten hensikt i å kreve sokkeletasje, og målereglene tilpasses derfor bygninger med «plate på mark». For å gi best mulig solforhold og utsikt holdes maksimalt tillatt gesims og mønehøyder uendret i den nederste delen av feltet.
Det gjøres samtidig en presisering av punkt 4.4 e) for dimensjonering av ledninger fra de enkelte fordrøyningsanleggene til det etablerte overvannssystemet, samt at størrelse på tillatt takoppløft økes fra 1/3 til 2/3 av takets lengde i bestemmelsenes punkt 5 g).
Forslåtte endringer i reguleringsplanbestemmelser for Heggen IV forklart og vist med fet skrift:
| 4. e): Overvann fra tette flater (veger, hustak, parkeringplass o.l.) skal fordrøyes på egen tomt. Krav til fordrøyningsvolum er 14 mm/m2 for alle tette overflater. Dimensjon på tappeledning fra fordrøyningsmagasin avklares med kommunens VA avdeling. |
Nytt punkt 4.12: Uønskede/svartelista arter:
|
Det er registrert planter av den uønska arten kjempespringfrø i feltet, men tiltak er gjennomført ved at infisert masse ved opparbeidelsen av feltet ble fjernet til sikkert sted. Overskuddsmasse ved opparbeidelse av den enkelte tomt kan til tross for gjennomførte tiltak inneholde frø fra planten, og bør derfor kun benyttes på egen tomt. Dersom masser må kjøres bort fra tomta må entreprenøren informere mottaker om at massene kan inneholde kjempespringfrø. Dersom planten skulle dukke opp i massene må denne bekjempes i h.h.t. anerkjent fremgangsmåte, f.eks. https://www.plantevernleksikonet.no/l/oppslag/1621/. |
| 5. g): Takoppløft og arker kan maksimalt utgjøre 2/3 av takets lengde. |
5.1 d): «skrånende terreng» erstattes med «øvre del». Åpner opp for valmtak. Måleregler for saltak/valmtak økes med 0,5 meter og Skråtak/pulttak/ flate tak reduseres med 0,5 meter, og blir da slik:
|
5.1 d) Frittliggende småhusbebyggelse i øvre del (de adressene som ikke er listet opp i pkt. 5.1 e).
|
5.1 e): «flatere terreng» erstattes med «nedre del», og det angis hvilke vegadresser som inngår i «nedre del». Det åpnes for valmtak, ellers ingen endringer i bokstav e).
|
5.1 e) Frittliggende småhusbebyggelse i nedre del (Heggeskogen 75,77,79,81,83,85,87,89,107 og 109):
|
5.3: «BK_4-7» endres til «BK_4-6», da felt BK_7 ikke finnes i vedtatt plankart.
|
5.3 Boligbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse - BK_4-6 (øvre del) a) I områdene BK_4-6 tillates det bygd rekkehus, flermannsboliger og kjeda eneboliger. |
§ 12–14 Endring og oppheving av reguleringsplan
Det vurderes at foreslåtte endring ikke bryter vesentlig med hovedtrekkene i planen og endringen kan høres og behandles i medhold av PBL §12-14.
Lovgrunnlag:
For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.
Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder.
Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg.
Fra rundskriv til endringer i plan- og bygningsloven, kommentaren til § 12-14 i PBL:
Med «når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder». Hva som ligger i «ikke går utover hovedrammene i planen» må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Justering av grenser og arealformål vil som tidligere kunne være aktuelt. Det kan også vær mulig å gjøre endringer i arealformål. Det må videre konkret i det enkelte tilfelle vurderes om endringen «i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig» En endring som berører viktig infrastruktur eller har sammenheng med andre tiltak planen vil kunne falle utenfor. «heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder», Det må gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfellet av om det er tale om viktige natur- og friluftsområder og grøntområder. Størrelsen behøver i så måte ikke å være avgjørende, både små og store områder kan være viktige.
Vurdering
Heggen IV er en stor reguleringsplan med mange ulike boligtyper. En tydeliggjøring av bestemmelsene vil ikke endre hovedrammene i planen. Plankartet endres ikke. Generelle bestemmelser og bestemmelsene for konsentrert boligbebyggelse endres ikke.
Vi er klar over at det nylig har blitt foretatt to mindre endringer i planmaterialet for Heggen IV. Man har derfor nå gått nøye gjennom bestemmelsene for å unngå at det nå gjenstår uklarheter.
Naturmangfoldloven
Endringen i bestemmelsene omfatter kun endringer i regelsettet for bygningene på tomtene som er regulert. Endringen vil således ikke ha innvirkning på naturmangfoldet i området. Naturmangfoldlovens § 7 vurderes derfor som oppfylt i denne saken.
Eventuelle merknader til endringsforslaget sendes innen mandag 24. august til:
Gausdal kommune, Vestringsvegen 8, 2651 Østre Gausdal, eller: postmottak @gausdal.kommune.no