Bruksendring

 

Bruksendring Å endre bruken av et rom fra en tillatt bruk til en annen, kaller vi bruksendring. Dette kan kreve søknad og tillatelse. For boliger er det nødvendig å søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel eller omvendt. Du trenger ikke søke for å endre eksempelvis stue til kjøkken, da både stue og kjøkken er hoveddel. Det er bruksendring hvis du ønsker å bruke hele eller deler av boligen til noe som ikke er bolig, for eksempel næring.

Hva er hoveddel Hoveddel er de delene av boligen du bruker til å bo og oppholde deg i, samt ganger og trapper mellom hoveddeler. Eksempel på rom som er hoveddel er stue, kjøkken, soverom, bad, toalett, vaskerom, badstue, trimrom, kjølerom, vindfang, entré og ganger mellom disse rommene.

Hva er tilleggsdel Tilleggsdel er andre deler av boligen som ikke er egnet som oppholdsrom, som for eksempel bod, garasje, balkonger, "disponibelt" og oppbevaringsrom. I "Grad av utnytting" side 43 finnes en mer detaljert liste over hva som er hoveddel og tilleggsdel.

Når må jeg søke om bruksendring Du må søke kommunen om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, for eksempel om du vil gjøre om en bod til et soverom. Du kan enten søke selv, eller få ansvarlige foretak til å søke og bygge for deg. Hvis du søker selv er du selv ansvarlig for at alle byggeregler blir fulgt. Vær klar over at bruksendring kan utløse krav om en ekstra parkeringsplass, for eksempel etablering av adskilt utleiedel.

Når kan jeg søke selv Du kan søke selv når bruken av rommet kan endres uten at du må gjøre større arbeider som å endre bærende konstruksjoner. Eksempel på større arbeider er å endre en bærevegg eller pigge opp bærende gulv. Når du ikke kan søke selv må du bruke ansvarlige foretak som søker og bygger for deg.

Enebolig

Skal du bygge bolig må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Fasadeendring

 

Følgende kan du gjøre uten søknad

Som regel behøver du ikke søke om følgende:

 Utskifting av vinduer/dører med nye av tilsvarende utforming

 Oppussing/vedlikehold

 Innsetting/fjerning av mindre kjellervindu

 Innsetting/fjerning av lufteventiler

 Tilbakeføring av fasade til sikker, tidligere dokumentert utførelse

Utover dette må det vurderes i hvert enkelt tilfelle om fasadeendringen er søknadspliktig eller ikke. Dersom du er i tvil, ta kontakt med kommunen. Det er bedre å sjekke, enn å risikere at du oppfører noe som er søknadspliktig og som det viser seg ikke kan godkjennes.

Du er ansvarlig for at bygningen utformes i tråd med alt regelverk. Du finner mer informasjon om dette på informasjonssiden for tiltak som ikke krever søknad.

Følgende krever søknad fra kvalifisert foretak

Skal du gjøre en mer omfattende fasadeendring enn det som nevnes ovenfor så må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Er bygningen verneverdig?

Kulturetaten og Riksantikvaren vil mene noe om verneverdige bygg. Ta kontakt med kommunen om dette.

Garasje, bod, uthus

 

Følgende kan du stå ansvarlig for selv

Dersom du kan si ja til alle disse punktene, kan du stå ansvarlig for tiltaket og søke kommunen selv:

 Én enkelt frittliggende bygning

 Eiendommen er bebygd fra før

 Garasjen skal ikke brukes til beboelse

 Bygningen er i én etasje, eventuelt også underbygget med kjeller

 Bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 70 m2

Du er selv ansvarlig for at tiltaket følger gjeldende krav etter plan- og bygningsloven.

Følgende krever kvalifisert foretak

Må du si nei på noen av punktene ovenfor, må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Generelt om utforming av garasjer

Ved bygging av garasje på boligeiendom må utformingen harmonere med bolighuset. Det bør brukes samme kledning og taktekking, samt at takvinkelen ikke bør være brattere enn på bolighuset. Det er også noen branntekniske krav til garasjer når de er større enn 50 m2 og/eller plasseres med kort avstand til en annen bygning.

Arealplan - hvilke begrensninger gjelder på min eiendom?

Det vil være begrensninger i kommune- eller reguleringsplan på hva du kan bygge. Dette kan være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Pass på at tiltaket er innenfor disse begrensningene før du går i gang med planleggingen. Du får reguleringskart og reguleringsbestemmelser ved å kontakte kommunen.

Dersom du skal bygge utover det planene sier, må du søke om dispensasjon.

Plassering av garasjen

Frittliggende garasje under 50 m2 i én etasje kan normalt godkjennes 1,0 m fra nabogrense, jf plan- og bygningsloven § 29-4.

Garasjer over 50 m2 eller garasjer sammenbygget med bolig skal plasseres minst 4 meter fra nabogrense. Kommunen kan godkjenne nærmere plassering enn 4 meter dersom det foreligger nabosamtykke for plasseringen, jf plan- og bygningsloven § 29-4.

Gjerder, innhegning, levegg

Gjerde, innhegning, levegg

Gjerde eller innhegning er enkle, lette konstruksjoner som for eksempel stakittgjerder, flettverksgjerder og lignende. Åpne deler må utgjøre minst 50 % av konstruksjonen. Tyngre konstruksjoner som støyskjermer og frittstående murer faller utenfor definisjonen for gjerde/innhegning. Levegg er tettere konstruksjon.

Følgende kan du gjøre uten søknad

Gjerde mot nabo kan du sette opp uten søknad, men sjekk først med kommunen om det står noe om gjerder i reguleringsbestemmelsene. Inntil 1,5 meter kan det være. Kan plasseres på tomtegrensa mot nabo. Bor du i et sameie, sjekk med styret.

Mot vei kan du sette opp gjerde med høyde inntil 1,5 meter, forutsatt at ikke reguleringsbestemmelsene sier noe annet. Det må være sikre grenser. Du bør samarbeide med naboene dine om utførelsen, slik at flere gjerder langs samme vei tilpasses hverandre.

Husk at gjerde mot vei må utformes slik at det tåler belastningen fra vanlig veivedlikehold, som for eksempel snøbrøyting.

Levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Avstand til nabogrense må være minst 1,0 m. Levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 m kan plasseres inntil nabogrense. Her kan også reguleringsbestemmelsene si noe annet. Hør med kommunen. Bor du i et sameie, sjekk med styret.

Før du begynner å bygge anbefaler vi at du uansett informerer naboene dine.

Følgende krever søknad Faller ditt tiltak ikke under ovennevnte punkter, må du søke. Søknad fra kvalifisert foretak

Skal du ha en mer omfattende konstruksjon, store tunge levegger, skjermvegger, eller innhegning som også er støyskjerm. Kontakt et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Hybel, særskilt utleieenhet

Hybel, eller utleieleilighet (selvstendig boenhet)

Du kan leie ut rom i boligen din – det kalles hybel. Dette har i utgangspunktet, ikke kommunen noe med. Skal du derimot etablere en selvstendig boenhet, er det krav som stilles.

Hybel

Definisjonen på en hybel er:

En hybel tjener normalt som boenhet for én person over en begrenset tidsperiode med månedlig leie til eieren av hovedhuset. Den kan bestå av et rom som tjener som både oppholdsrom og soverom. Øvrige rom som kjøkken, bad, vaskerom, WC osv., er ofte delt med andre. Den er ikke tett fysisk adskilt fra hovedhuset.

Etablering av hybel er ikke søknadspliktig eller meldepliktig, dersom utleie ikke medfører bruksendring av arealet som leies ut, og det svares normalt heller ikke egne kommunale avgifter for slik utleie. Dersom utleier selv bor i en større del av huset, er leieinntekten heller ikke skattepliktig.

Selvstendig boenhet

Definisjonen på en selvstendig boenhet er:

  • • Inneholder alle hovedfunksjoner for bolig; stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett
  • • Egen inngang
  • • Tett fysisk skille mot andre bruksenheter i bygget (altså ingen dør eller andre åpninger i vegger, tak, golv). Teknisk forskrift
  • • Søknadspliktig overfor kommunen, med ansvarsrett

Du bør ta kontakt med et profesjonelt foretak hvis du ønsker dette. Foretaket står ansvarlig for tiltaket og søknaden til kommunen. Dette gjelder også hvis du skal dele opp eksisterende leiligheter til flere.

I Landbruk, Natur og Friluftsområder gis det ikke tillatelse til nye boenheter, jf kommuneplanens bestemmelser.

Selvstendige boenheter skal i utgangspunktet innredes i boligen. For større eiendommer er det mulig å plassere det i uthus eller garasje, da kommer bl. a. krav om avstand til nabogrense inn

Landbruksbygg

 

Søke om landbruksbygg

Oppføring, endring og reparasjon av driftsbygninger i landbruket, herunder installasjoner som inngår i slike bygninger. (Bygg for dyrehold utenfor landbruket regnes ikke som driftsbygninger.)

Husvære for seterbruk, næringsfiske eller skogdrift og for gjeterhytter til reindrift. Slikt husvære skal ikke brukes som fritidsbolig. Nærmere definisjon av hva som regnes som driftsbygning, samt en nærmere beskrivelse av plan- og bygningslovens bestemmelser for slike tiltak er gitt i temaveiledningen HO-2/2002 – Driftsbygninger i landbruket.

Følgende kan du stå ansvarlig for selv

a) Oppføring, plassering, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller riving av driftsbygning inntil 1000m2 bruksareal (BRA) b) Tilbygg til driftsbygning dersom bygningens totale areal inkludert tilbygget ikke overstiger 1000m2 bruksareal (BRA) c) Ett enkelt tilbygg på inntil 50m2 til driftsbygning også om det totale bruksarealet (BRA) overstiger 1000m2

Følgende krever kvalifisert foretak

Større driftsbygninger skal behandles som søknader etter pbl § 20-1 med krav om ansvarsrett for alle funksjoner. Det samme gjelder bygninger for fabrikkmessig produksjon og salg.

Arealplan - hvilke begrensninger gjelder på min eiendom?

Det vil være begrensninger i kommune- eller reguleringsplan på hva du kan bygge. Dette kan være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Pass på at tiltaket er innenfor disse begrensningene før du går i gang med planleggingen. Du får reguleringskart og reguleringsbestemmelser ved å kontakte kommunen. Dersom du skal bygge utover det planene sier, må du søke om dispensasjon.

Støttemur

Støttemur du kan sette opp uten søknad

  • • Mot nabo med høyde inntil 1,0 m og avstand til nabogrense minst 1,0 m
  • • Mot nabo med høyde inntil 1,5 m og avstand til nabogrense minst 4,0 m

Det kan være at bestemmelsene for eiendommen din sier noe annet. Sjekk dette med kommunen og sjekk at avstands- og avkjøringsbestemmelser (vei) eller byggeforbudssone mot jernbane, eller vassdrag overholdes. Frisikt mot vei er også viktig å vurdere.

Du er selv ansvarlig for at tiltaket følger gjeldende krav etter plan- og bygningsloven og annet regelverk.

Støttemur du kan søke om selv Kommunens praksis

  • • Inntil 2,0 m høyde avhengig av jordtrykk og/eller trafikkbelastning – hør med kommunen
  • • 1,5 - 2,0 m høyde mot nabo, lite eller ikke jordtrykk eller trafikkbelastning

Følgende krever søknad fra kvalifisert foretak

Kommer ikke støttemuren din inn under noen av alternativene ovenfor, må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Sikring og estetikk

Det kan være nødvendig med sikringstiltak som gjerde el. l. på topp av støttemur for å hindre fallulykker, jf byggteknisk forskrift.

I utformingen og plasseringen skal det tas estetiske hensyn slik at muren i tillegg til å være funksjonell og sikker, også gir et tiltalende preg på eiendommen. Naboer bør samarbeide om utførelsen og muren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg.

Bygging av støttemur over kabler

Dersom forstøtningsmuren skal bygges over ledninger, må det innhentes tillatelse fra eier av anlegget. Der ledningene eies av kommunen, kontaktes Gausdal kommune.

Noen råd og forutsetninger når du skal sette opp støttemur:

• Plassering i den avstanden fra eiendomsgrensen som er tillatt

• Ikke hindrer frisiktsoner mot vei

• Ikke på noe punkt bygges høyere enn maks tillatt høyde over terreng

• Tilpasses terrenget og eventuelle andre murer i nærheten

• Utformes på en estetisk god og tiltalende måte både i seg selv og i forhold til omgivelsene

• Plasseres helt nøyaktig mot vei/gateside. Om du ikke er helt sikker på eiendomsgrensen din mot veien, bør du bestille påvisning av grenselinjen hos kommunen

• Sikres mot at noen kan falle ned dersom muren er høyere enn 0,5 meter

• Bygges slik at den ivaretar kravene til konstruksjonssikkerhet

• Dersom det er offentlig vann- og avløpsledninger i nærheten er det lurt å kontakte kommunen for å avklare hvor ledningene ligger slik at muren ikke blir til ulempe for vedlikehold av ledningene

Tilbygg

Tilbygg (carport, terrasse, understøttet veranda, åpent overbygget inngangsparti, bod)

Følgende kan du stå ansvarlig for selv

Dersom du kan si ja til disse 2 punktene, kan du stå ansvarlig for tiltaket og søke kommunen selv:

 Ett enkelt tilbygg

 Bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 m2

Følgende krever kvalifisert foretak

Må du si nei på noen av punktene ovenfor, så må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Noen råd ved plamlegging av tilbygg

Husets og strøkets historie Husk at ditt hus har en historie; det avspeiler den tidsepoke huset stammer fra og områdets økonomiske og sosiale status. Strøkets historie er en kvalitet i seg selv og hensynet til den eldre bebyggelsens arkitektur og stil skal derfor respekteres når en endrer eller utvider byggene.

Estetikk Tilbygg bør enten tilpasses slik at det oppfattes som en videreføring av det eksisterende eller utformes slik at det framstår med et helt nytt arkitektonisk uttrykk.

Dersom husets opprinnelige arkitektur allerede er endret, kan tilbakeføring til opprinnelig uttrykk være en spennende utfordring.

Som hovedregel skal husets opprinnelige form komme klart fram etter tilbygging.

Pynt og staffasje (falske sprosser, spanske buer etc.) bør unngås - det enkle er ofte det beste. Material- og fargevalg tilpasses dominerende materialer (panel, belistning, vindusform o.l.) og farger på eksisterende bygg.

Arealplan - hvilke begrensninger gjelder på min eiendom? Det vil være begrensninger i kommune- eller reguleringsplan på hva du kan bygge. Dette vil typisk være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel o.l. Pass på at tiltaket er

innenfor disse begrensningene før du går i gang med planleggingen. Du får reguleringskart og reguleringsbestemmelser ved å kontakte Sørum kommune.

Dersom du skal bygge utover det arealplanene sier, må du søke om dispensasjon.

Plassering av tilbygget Er det byggegrense på reguleringsplanen, skal bygningen ligge innenfor denne. Dersom det ikke er byggegrenser på kartet skal bygningen i utgangspunktet plasseres 4 meter fra nabogrense, jf plan- og bygningsloven § 29-4

Våtrom

 

Følgende kan du gjøre uten søknad

 Ombygging av våtrom i eksisterende bygg innenfor en bruksenhet

 Bygging av nytt våtrom i eksisterende bygg innenfor en bruksenhet

 Bygging av våtrom i nytt tilbygg hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal for tilbygget er over 50 m2 og hvor tilbygget ikke skal brukes som selvstendig bruksenhet

 Ombygging og nybygging av flere våtrom i forskjellige bruksenheter (f. eks. i blokker) så lenge arbeidene ikke berører brannskille mellom bruksenhetene

Følgende krever kvalifisert foretak

 Arbeidene bryter skille mot annen bruksenhet (brannskille, lydskille)

 Bygging av våtrom i nybygg følger søknadsplikten for nybygg og inngår i søknadsplikten med krav om ansvarlige foretak for nybygget

 Våtrom i nytt tilbygg over 50 m2 følger også søknadsplikten med krav til ansvarlige foretak. For egen bolig eller fritidseiendom gjelder selvbyggerbestemmelsene

Utslipp

Utslippstillatelse

Beskrivelse

Eier du bolighus, hytte, turistbedrift og lignende som ikke er tilknyttet (eller kan tilknyttes) offentlig avløpsanlegg, må du søke kommunen om tillatelse til å slippe ut avløpsvann. Hvis virksomheten bare slipper ut gråvann, gjelder søknadsplikten bare hvis du har innlagt vann. Med avløpsvann menes avløp fra vannklosett, kjøkken, bad og vaskerom. Med innlagt vann menes vann fra vannverk, brønn og cisterneanlegg som føres innendørs gjennom ledning. Med gråvann menes avløp fra kjøkken, bad og vaskerom (klosettavløp ikke inkludert).

Kriterier/vilkår

Utslippet er mindre enn 50 pe (personekvivalenter). Standardvilkårene går for øvrig fram av forurensningsforskriften kap. 12. Vilkår kan også gå fram av tillatelsen. Eieren av avløpsanlegget er ansvarlig for drift og vedlikehold etter forskriften.

Kommunen kan kontrollere at anlegget er lokalisert, bygd og drevet i samsvar med vilkår som fremgår av tillatelsen.

Det skal foretas en infiltrasjonstest av grunnen i området. Kommunen utfører denne dersom ikke annen godkjent ansvarlig ansvarlig er valgt.

 

Praktiske opplysninger

Kommunen gir veiledning om vilkår, forundersøkelser og hvordan du skal søke om utslippstillatelse. Skriftlig søknad skal blant annet inneholde følgende opplysninger:

    • dokumentasjon på hvordan utslipp skal etableres og drives
    • om utslippet skal etableres og drives i samsvar med kravene i forurensningsforskriften kap. 12 eller om det søkes om fritak for kravene
    • plassering av avløpsanlegg og utslippssted på kart
    • interesser som antas å bli berørt av etableringen, slik som drikkevann

Parter og andre som kan bli særlig berørt av saken skal varsles om innholdet i søknaden. Kopi av varselet sendes kommunen. Eventuelle uttalelser skal vedlegges søknaden.

Skjema

Når du skal bygge et nytt avløpsanlegg søker du både om byggetillatelse etter plan- og bygningsloven, og om utslippstillatelse etter forurensningsloven. Felles søknadsskjema finner du her. (DOC) (PDF)

Vedlegg

1)  Dersom naboene ikke signerer direkte i søknadsskjemaet,  skal det nabovarsles på lik linje som i en byggesøknad: Få naboer til å underskrive på skjemaet kvittering for nabovarsel blankett nr 5155, eller få stempel av posten at nabovarsel er sendt rekommandert til aktuelle naboer.

2)   Dersom ansvarlige firmaer ikke erklærer ansvarsrett direkte i skjemaet skal det vedlegges erklæring om ansvarsrett.

3)  Tegn deres egen og de aktuelle naboeiendommenes vannkilder på situasjonskart i 1:5000.

4)  Tegn inn hvor ønsket infiltrasjonsanlegg ønskes plassert på situasjonskart i 1:1000

 

Lover

Forurensningsloven
Forvaltningsloven

Forskrifter

Forurensningsforskriften

Riving


Det er søknadspliktig å rive en bygning, så lenge bygningen etter dagens byggeregler ville ha vært søknadspliktig å sette opp.

Det er også søknadspliktig å rive en bygning som er bevaringsverdig, eller ligger i bevaringsverdigeområde med reguleringsbestemmelser om bevaring. Er du i tvil spør kommunen!

Det er størrelse og kompleksitet på bygnignen som avgjør om riving er ansvarsbelagt eller ikke. Spør kommunen om du er i tvil.

Søknadspliktige tiltak skal nabovarsles, også riving.


Avfallshåndtering ved riving

Det er krav om avfallsplan når bygning som skal rives har en grunnflate større enn 100 m². Regler om avfallsplan finner du i § 9.6 i TEK10.

Ved endring eller riving av eksisterende byggverk skal det foretas kartlegging av bygningsdeler, installasjoner og lignende som kan utgjøre farlig avfall. Regler om miljøkartlegging finner du i § 9.7 i TEK10.

Skilt og reklame

Det er søknadsplikt på skilt over 0,1 m2 forutsatt at skiltet er i tråd med kommunen skiltvedtekter.

Du kan søke selv for skilt inntil 6,5 m2 montert på vegg. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av slike skilt- og reklameinnretninger som kan utgjøre fare for personsikkerhet og ikke når flere skal monteres på samme sted eller på samme fasade.

For større skilt betyr det at du må ta kontakt med et kvalifisert og profesjonelt foretak, som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Det tillates i utgangspunktet bare ett skilt pr. virksomhet. Flere skilt kan godkjennes ved behandling av en samlet skiltplan, eller der virksomheten disponerer flere innganger.

Estetikk og tilpasning

Tilpass skilt og reklame til bygningens arkitektur og områdets egenart. Ved oppføring av nybygg bør tegningene vise hvordan skiltingen skal løses. Oppsetting av skilt etter at bygget er ferdig, er likevel mest aktuelt. Kravet til bygningstilpasning kan da løses ved å bruke transparente løsninger, dvs. løse bokstaver, konturskårne logoer osv. på fasadene. Slike løsninger vil sjelden dekke til fasadene og bygningstekniske detaljer. De vil derfor ikke virke forstyrrende i forhold til fasaden på samme måte som skiltplater. Det kan da også aksepteres noe større format enn på tradisjonelle skilt.

Plateskilt plassert i naturlige nisjer i bygget kan også tilfredsstille kravene til bygningstilpasning.

Folie på vinduer kan som en hovedregel tillates i begrenset omfang, spesielt ved transparente løsninger.

Det er viktig å sikre gode tekniske løsninger, kvalitetsmessig og riktig materialbruk, (dette vil i stor grad være avhengig av bygningens fasadematerial).

 

Se kommunens vedtekter for skilt om reklame.