Hvorfor lage utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtaler er et verktøy som stimulerer til den ønskede utviklingen i kommunen. I utbyggingsavtalene tilrettelegges det for bolig- og næringsutvikling som er i tråd med kommuneplanens arealdel.

Overordnede planer som kommuneplanen og reguleringsplaner beskriver blant annet utformingen av infrastruktur og miljøtiltak i et område. Disse planene sier imidlertid ingenting om hvem som har ansvaret for å bygge eller hvem som skal finansiere tiltakene. Dette forhandles fram og bestemmes i en utbyggingsavtale. Utbyggingsavtala er et redskap som skal sørge for at planen blir gjennomført. For utbygger gir en utbyggingsavtale nødvendig forutsigbarhet. Kommunen sikrer ansvarsavklaringer og økonomiske bidrag fra utbygger til gjennomføring av tiltak. 

Forutsetning for bruk av utbyggingsavtaler

Gausdal kommunestyre vedtok prinsippsak for bruk av utbyggingsavtaler siste gang den 17.06.2021. Prinsippvedtaket sier i hvilke tilfeller det kan være aktuelt å inngå utbyggingsavtale. Dokumentet «Forutsetninger for bruk av utbyggingsavtale» finner du her.

En forutsetning for å inngå utbyggingsavtale er at det foreligger en arealplan. Det kan være en kommunedelplan eller en reguleringsplan. Arealplaner fastlegger hvordan arealene kan disponeres gjennom plankart og bestemmelser. En arealplan sier ikke noe om hvordan infrastrukturen skal finansieres, eller hvem som skal bygge den. En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og en grunneier eller utbygger. Avtala avklarer utbygging av infrastruktur for å sikre gjennomføring av arealplanen. Reglene for utbyggingsavtaler har hjemmel i plan- og bygningslova kap. 17.

Selv om en utbyggingsavtale forutsetter at det foreligger en arealplan, så oppfordres utbygger å starte arbeidet med en utbyggingsavtale tidlig, gjerne parallelt med reguleringsprosessen. På denne måten kan utbygger i en tidlig fase få indikasjoner på hvordan en utbyggingsavtale kan se ut – og ikke minst få indikasjoner på hvordan kommunen forventer at et ansvarsforhold og en finansieringsmodell vil se ut.

Samarbeid om merverdiavgift i utbyggingsprosjekter

Samarbeid om hvem som betaler merverdiavgift på offentlig infrastruktur, er et vesentlig bidrag for å redusere kostnaden i et prosjekt, og skaper dermed større sannsynlighet for gjennomføring. Justeringsrett er retten til å kunne søke staten om fradrag eller kompensasjon for den inngående merverdiavgiften som en utbygger har eller pådrar seg i forbindelse med opparbeidelse av et tiltak eller anlegg. Det finnes to modeller. 

Justeringsmodellen

Utbygger og entreprenør inngår en avtale om den offentlige infrastrukturen, og utbygger inngår en avtale om justeringsrett med kommunen. Under bygging av den offentlige infrastrukturen, har utbygger kostnad for merverdiavgift som må betales fortløpende. Når prosjektet er ferdig, overføres den offentlige infrastrukturen vederlagsfritt til kommunen, og kommunen overtar retten til å søke staten om fradrag eller kompensasjon for inngående merverdiavgift (justeringsretten). Kommunen utbetaler et beløp til utbygger som tilsvarer nåverdi-justert merverdiavgift når infrastrukturen overtas.

Anleggsbidragsmodellen

Kommunen inngår en entrepriseavtale med entreprenøren som skal bygge den offentlige infrastrukturen. Det betyr at alle offentlige krav, som blant annet lov og forskrift om offentlige anskaffelser og byggherreforskriften, skal anvendes siden det er kommunen som er byggherre. Fordelen med modellen er at merverdiavgift på offentlig infrastruktur ikke blir en del av prosjektkostnadene for en utbygger, og at merverdiavgiftshåndteringen avsluttes når prosjektet er ferdig.

Viktige prinsipper for utbyggingsavtaler i Gausdal kommune

  • Gausdal kommune kan kreve utbyggingsavtaler innenfor Gausdal kommunes grenser.
  • I prinsippvedtaket er det angitt for hvilke tiltak som kan inngå i utbyggingsavtale.
  • Som et hovedprinsipp skal utbyggerne, innenfor et utbyggingsområde, selv bære alle utbyggingskostnadene med teknisk og blå/grønn infrastruktur, som er nødvendig for å gjennomføre reguleringsplanen, innenfor rammen i plan- og bygningsloven § 17-3.
  • Samarbeid om merverdiavgift skal som hovedprinsipp følge justeringsmodellen.

Hvordan blir avtalen utarbeidet og vedtatt

1.Varsel om oppstart. Oppstart av forhandlinger mellom kommune og utbygger/grunneier annonseres samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet.

2.Innspill. Berørte parter har mulighet til å komme med innspill og kommentarer.

3.Utkast. Utkast til framforhandlet utbyggingsavtale legges ut til offentlig høring.

4.Vedtak. Utbygger signerer avtalen og sender den til kommunen. Kommunestyret vedtar utbyggingsavtalen og avtalen blir kontrasignert.

Kunngjøring av utbyggingsavtaler

Utbyggingsavtalen blir kunngjort etter vedtak i lokal avis og kommunens nettside. Avtalen vises på kommunens kartløsning (www.glokart.no). Bruk visning med reguleringsplan, og klikk innenfor planområdet. Da vises tilgjengelige dokumenter.